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保留地って何?
では前回 (知恵熱でそう。土地契約) の続きから。 

     ・・・ (ー∀ー)/   ・・・・・


「この土地は現在保留地です。」

・・・・て、しょっぱなから わからんわ。

保留地って何だ?       <(*_*)> 


 「 保留地というのは、
   まだ区画整理の最中にあって、
   『○○町○○丁目』という 
   町名番地がない土地 のことを言います。

   この状態でローンを貸してくれる銀行は少なく、
   現在2行しかありません。
    ( この区画整理事業に融資している銀行がそれ )

   名前が付くと、保留地 から 換地された ことになり、
   使える銀行が一気に増えます。

   そうなってから、
   幾つかの金融機関にローンを申請して、
   審査に通った中から
   条件のいいところ と契約をします。  」



換地が住んだあとは、 に引渡しとなり、
その土地に、建築確認 というものが入るそうだ。

地盤改良がどの程度必要かを
チェックするそうな。


建築確認には 2週間ほどかかるので、
それがおわってからでないと
どんな建物も作ってはいけない決まり。


  「それが今からちょうど2ヶ月ほど先になるので
   その間にプランをつめて
   どんな家にするのかを
   考えていきましょう。   」


そういう計画が出来上がっていました。


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[2008/09/30 07:45 ] |   契約の話 | コメント(0) | トラックバック(0)
知恵熱でそう・・・土地契約
「次は土地契約をしてください。」 
といわれ、5日後の朝、J不動産に赴いた。

トチケイヤク・・なんぞや。 

手付金50万円・・・・なんでや・。

勧められた椅子に腰掛けて待っていると、
実直そうなおじさんが、
目の前に座って名刺を差し出す。


「では土地の説明からさせていただきます。」

初めて聞く話が2時間以上続いて、
10代にタイムスリップして
授業を受けているかのよう。


頭がパンクして寝そうになる。
だめだ、アクビが・・。


土地の説明と、 ローンの話と、
契約解除と、 建築とお役所がらみの話だった。

あとはかかわっている会社がつぶれたり、
地震が起きたりとかの、
アクシデント勃発ケースなど。  


細かい話がいっぱいなので
次回から小分けにして書きます。

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[2008/09/28 06:00 ] |   契約の話 | コメント(2) | トラックバック(0)
ローン借り入れにもワザがある?
2軒の不動産屋で、
ローン借入額を算出してもらったのだが、
1軒目と2軒目では、
金額に なんと1000万円の差があった。

エッ?    (’д ’;)? 

年収、現家賃、年齢、頭金
どれも同じ条件で申告したのに。


J情報館 では、
    現家賃と変わらない支払いの32年ローンで、
    4800万円は大丈夫といわれたが、
T不動産 では、
    現家賃と変わらない支払いの32年ローンで、
     3800万円ですねと・・・・。


でも返済額は同じでしょ。
何でこんなに差が出るの。 ?<(\~ \)>?ウーン


実はそれは 返済方法の違い にワケがあったのだ。


T不動産の金利計算は、単純な 固定金利 で、
32年間ずっと3.5%の金利で計算していた。

J情報館の方は、変動金利
一番お得な1..5%程度の金利で計算していたのだった。

( 2008年の現在の変動金利は、2.875%だが、
  金利優遇で更に下げる銀行もあって、
  その場合金利は1.5%程度、
  その後UPしても、3.5%よりは安いはず。)
  

--------- え、眠い?

 では、具体的な数字でくらべてみましょうね。
 ここでは年間返済額を200万円と仮定して計算しますよ。

--------

まず1年目の利息では
    J情報館変動プラン :
    4800万円 × 0.015  =   72万円
    ( 元金 )    ( 金利 )    (1年間の利息)
    T不動産固定プラン :
    3800万円 × 0.035  =  133万円  

  なんてこと!  少なく借りてる方が、    
  50万円も余分に利息を払わなければならないのだ。 

1年で返済できる元金は、それぞれの場合
    J情報館変動プラン :
    200万円 - 72万円 = 128万円   
    T不動産固定プラン :
    200万円 -133万円 =  67万円   


そして2年目に払う事になる利息
    J情報館変動プラン :
    残り元金が 4800万円 -128万円 =4672万円 なので
    年間利息は 4672万円 × 0.015 = 70万円ちょっと
    T不動産固定プラン : 
    残り元金が 3800万円 - 67万円 =3733万円 なので
    年間利息は 3733万円 × 0.035 = 130万円ちょっと

  少なく借りてる方が、   
  60万円も余分に利息を払わなければならないのかっ。


これが32年間続くと、1000万円の差となるらしい。  


恐るべし、金利マジック。


-------------  知らないと大損じゃ~   ----------   

借金総額の多い時こそ低金利
これが、元金を順調に減らすコツだそうだ。


ただし変動金利は、6ヶ月ごとに見直しになるので、
インフレで金利が上昇したら
返済総額、支払額が増えるリスクはある。


これもまた恐るべし


しかし、夫はこう言うのだった。

 「今の日本で金利が上がったら、
  ほとんどの企業が、運転資金が調達できなくて、倒産するだろ。
  銀行も政府も困るから
  そう簡単に金利は上げられないよ。」

それも一理ありますが     (-ロ-;)A   ドキドキ・・


まあ確かに金利が上がるのは、
景気がいい時だったね。


しかし日本の先行きが不安だと、
「固定金利の方が安心」
のような心理が働いてしまう。

固定と変動のミックス金利というのが
結構人気だそうだが、わかる気がする。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


金利を減らす一番ノーマルな方法は、
繰り上げ返済をがんばることらしい。

そうすれば、返した分だけ元金を減らしてくれる !!
すると、金利もついでに減る。


  すばらしい~。  \(^◇^)\
  いや、常識か?
  でもこの時まで、この仕組みは知らなかったよ。  

 
崖っぷちローンなだけに
こつこつと小金をためて   
返済額を減らして行きたいです。 
                       

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[2008/09/25 07:00 ] |   お金の話 | コメント(2) | トラックバック(0)
ご成約~
翌日の日曜日、またJ情報館の車に乗って幾つか土地を回った。
その日の物件は、
  格安だが、2年後に南に高層マンションが立つとか、
  近所に工場があってうるさいとか、ちょっとわけあり。  


J情報館にもどる途中、例の土地をもう一度見に行った。
便利だがのどかで、環境もいい。 
やはり掘り出し物なのかな?


正直、もう物件見てまわるの、飽きた。  (*へ*)A ・・・ 
たった2週間で粘りがなさ過ぎる気もするが、
あの土地に気になる要素、実は特にない。

周辺環境、立地、広さ、通学通勤距離、値段、みな合格。
 


   ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ブッブー



営業マン氏 「いかがですか?」
夫       「どう、あそこ」
私       「ウン、買ってもいい。 引っ越しも転校もOK。」
夫       「・・・というわけですから、よろしくお願いします。」


実は夫も 気に入っていたらしく (シンクロ?)
あっさりと土地を買うことが決まってしまった。


もっと粘って安い中古とか探した方が安全じゃないの ?
・・・・という声も聞こえそう。  
   (-n-;)A   ・・・・ドキドキ

      
まあ今はこの場所が、
われらを呼んだのだと思う事にしている。
家移りの波が来ているのだ、と考えよう。   
(大丈夫、きっといいことあるさ) 



     

「先ず、来週にでも土地契約をしていただきます。
農協は土日は休みなので、
平日でご都合のいい日におねがいします。」


家を探していた時よりも、
買うと決まってからの方が
説明、相談、打ち合わせで
どんどん忙しくなってくるのであった。 

土地契約のためには、
手付金の50万円(ひー)と 印鑑の用意が必要だ。

会社も半日休むしかないなあ。


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[2008/09/22 06:00 ] |   不動産めぐり | コメント(4) | トラックバック(0)
別の不動産屋に行ってみる
J情報館で紹介してもらった土地は
実は、結構気に入った。

しかしだ・・・・・・・・。                 (`ん´;) ・・ウウ
一つの不動産屋だけで決めるのは、
なんだか浅はか家族のような気がして・・・・    ウキッ
次の土曜日は、 T不動産 に出向いてみたのだった。


ここは今の賃貸マンションを斡旋してくれたところ。

そして、年齢、現家賃、年収、頭金を、
アンケートに書き込み
ローン借入額を算出してもらった。


しかし
ここで算出してもらったローン借入額、
先週J不動産で算出してもらった額より
かなり少ない のである。


何でこんな差が出るんだ。 
返済総額は同じくらいなのに?


そして、その額に見合う物件を
幾つか検索してもらったが、
安いので、モノがショボイ。



「まだ人が住んでるので、中はごらんになれません。
 現地を訪ねて外側から見ることなら出来ます。」

そういって地図をくれたのみ。
お連れしますとか そんなセリフが出てこない。
仕方が無いから自分たちで現地を訪ねた。

駅前の無料Pに車を置いて、
暑い中、子どもらと歩いていった。

それだけで疲れてしまったので、
古い家を何軒見ても、
テンションが上がらない。

街の印象も、
どこもゴチャゴチャと落ち着きが無く
うちの家族がやすらげる場所とは違う。   
  

この間の土地は、やっぱり 
あたりだったのかな。
子ども達も、結構気に入ってたもんね。


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[2008/09/20 07:25 ] |   不動産めぐり | コメント(0) | トラックバック(0)
買うべきか、買わざるべきか、それが問題だ
本命の土地を見たあと、
通りすがりのおまけ物件を流しながら J 情報館まで戻った。

 「どうですか。いい土地でしょう」

 「そうですねえ」

 「あそこ、ご主人の会社も近いし、いい家が建ちそうですよ。
   中々出ないタイプの土地です」



しかし不動産屋を、1件しか回っていない のに、
ここでOKを出してしまうのは、
ちょっと軽いオンナ、じゃなかった
・・御しやすい客と思われてしまうかも。

ひとまず、飛びつくのをこらえてみる。    p(`皿´;) ・・・グッ


 「そうですね。
    でも今日回り始めたばかりなので、
    もう少し他の場所も調べてからにしようと思います。」


ちょっと土地に惚れかけていたが
J 情報館マジック にかかりそうだったので
もっと冷静になるべきだ、とブレーキをかけてみた。

宅地内は、まだいくつか売り地があったから
「1週間で完売はしないだろう」
という余裕もあったし。


「じゃあ来週、別の町の物件をお見せしましょうか。 
 都合のいい時間はいつですか?」
   
またまた鮮やかにアポを取り付けられ、
子供3人分のお菓子セットをもらって    (^▽^)y(^▽^)y(^▽^)y ・・・ワーイ
また来週~ということになりました。



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[2008/09/17 06:00 ] |   不動産めぐり | コメント(0) | トラックバック(0)
本命物件
サスガ、本命!!  
いままでの物件がみんなハンパなだけに
土しかないのにキラキラ輝いて見えた。 
      (☆へ☆)・・・キラーン


  ① 133㎡、40坪の手ごろサイズ。 しかもきれいな長方形。
     
  ② 今の家より会社に近く、自転車通勤が出来る。

  ③ 駅からは16分くらいだが坂が無くて、自転車ラクラク。

  ④ 転校先の学校への距離は、今とあまり変わらない。
     そのうえ坂が無いのでむしろ楽。

  ⑤ 道路はすべて幅6Mで整備されていて、運転しやすい。

  ⑥ 角地なので、風通し、日当たり抜群!

  ⑦ 低層住宅しか建ててはいけない土地なので、
     将来でかいマンションに、お日様をとられる心配もなし。



わが家の近所で売ってたら、
4000万円近い値段の土地だなあ。
でもここは、ざっと3割引。

条件いいわりには安いのはなんで?

・・・・その理由は、

  まず建てていいハウスメーカーは3社。
  建築条件付き だから、割安なのが1点。

  元々は農地だったところを、
  農協が、宅地造成をして
  売りに出したもので、
  売主が農協である事と、
  その町はまだ生まれる前で、
  **町**丁目という名前もないので、
  価値や値段がまだ低いのだ、というのが1点。

  いわくつきではないらしい。
  ひとまずほっとする。



秋になったら、町の名前が決定するそうだ。

そして町のグレードは
これから住民が作っていく事になる。



これ、いいんじゃない。

斜めの土地や、旗ざお地や、狭小地や、ボロ屋を、
最初に見せてまわったのは、
長方形の土地というのが、
いかに優良物件であるかを
それとなくわからせるためだったようだ。


本命のまえに、ボロ物件を一杯見せる大作戦。

それって商人?



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[2008/09/14 08:00 ] |   不動産めぐり | コメント(2) | トラックバック(0)
物件めぐりのドライブ
次の日は約束どおり、物件を見てまわった。

J情報館の営業マン氏が、
車で、あちらこちらへ案内してくれる。
 

最初は、バカ高い狭小地。
  オシャレで人気のあるエリアの、駅から10分くらいの土地が
  20坪程度で、4000万円弱。 
  候補の物件リストじゃないけど、通りがかりにチラ見せしていく。
  「相場を知ってもらいたくて、案内させていただきました。」
 

次の土地は、そこに着くまでの道路が問題だった。
  対向車とは、すれ違えない幅の上、
  両側から草木がぼうぼうと伸びている。
  ここに住んだら、車には小キズが絶えないだろう。
  「ちかんに注意」 の看板がありそうだ。
  暗くなったら子供は歩けない。
 
  土地は崖の上にあって、近所にも何件か建設中だった。
  進入経路に難があるせいか、値段は安い。

  その土地にいた案内の人が言う。
  「日当たりと見晴らしがいいですよ。 
晴れた日には富士山も見えるんです。」

  この辺から見える富士山って先っぽだけなんだけど、
  富士山てそれでも売りになるんかい。       ふじさん




次は、四角い土地に細長い入り口が付いている土地。
旗竿地というらしい。
  よくある土地だが、見せてもらったのは棒部分の幅がちょっと狭い。
  車置いたら、自転車が出せない。
  自転車置いたら車が出せない。  
  これは困る。

  旗ざお地
 


安くて広くてお買い得かも、と思っていた中古物件
  入った途端、むおっ・・とした空気で、すぐにも出たくなってしまった。
  昭和に立てられた家だけあって、
  たてつけも悪い、外観もダサい。

  子ども達は 「汚いね」、「くらいね」、「くさいね」
  と大人が口に出せない事を、営業マン氏の前で言いまくる。


他にも、遠いとか、狭いとか、形が変とか、
どれもこれもイマイチな土地をめぐったあと 
「次がお勧めなんですよ」
 と本命の土地に案内された。

満を持して登場したその土地は・・・・(つづく)

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[2008/09/11 06:23 ] |   不動産めぐり | コメント(0) | トラックバック(0)
え,、買える土地がある?
地元の中古物件を買える程度のお金なら
銀行から調達できる。          ・・・・ Y( ̄∀ ̄) ・・・ワオ

ひとまず安心する私だったが、
営業マン氏がそこで一言、
新たな提案を出してきた。


 「 お子さんの学区が変わってもいいなら、
   大和市にいい土地があります。
   それ買って新築をたてるのと、
   この辺で中古買うのとは、値段変わりませんよ。」

「な・・・、  なにぃ~」  \(@■@)\
 
壁に貼られている膨大な物件を見てみると、
隣町に当たる、大和市、 相模原市との、
土地の差額は1000万円を超えている。

高いぞ、ヨコハマ。   \(`o´“)/

横浜市にこだわらなければ 
家のグレードをあげる事が出来るのか。



更に畳み掛ける営業マン氏  


「中古はリフォームが必ずいるので、 結局お金がかかるんですよ。」
( 言われてみれば )

「アネハ事件より前に建てられたモノは、
 耐震基準を満たして無い物が多いです。」 ( ぎく、そういえば・・・ )


「税金は中古よりも新築の方が優遇されるので安いんです。」  
( 知らなかった~ )


「子供さんも、家は新しくてきれいなほうが喜ぶんじゃないですか?」  
( ごもっともです )



だんだん魔法のような営業トークにのせられていく我々。


「とにかく土地を見てみませんか。
あと中古の物件もいくつかあるので
明日、お時間あるなら、僕がご案内しますよ。」

営業マン氏は、鮮やかにアポを入れ、
翌日、日曜の朝から
J建設の車で、物件めぐりをすることになってしまった。


「家を買いたくなったら」  と言う本の中ではこう言っておる。

  不動産屋の車に乗ってはいけない 

  運んでもらうと、悪いな~という気になり、
     (´▼`)> ・・・スイマセンネエ
  で契約してしまいがち。


しかし、夏休みのクソ暑い中、
子供連れて歩いたりしたら、
どんだけ不機嫌になる事か。

ここは乗ってしまうしかないだろう。  
ホラホラ、乗っちゃえ。

そして帰りがけには、お土産に
ジェフグルメカード 3000円分 をもらった。  \(^▽^)/ワオー


どんどん情に流される方向に、
行ってしまいそうである。 




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[2008/09/08 07:00 ] |   不動産めぐり | コメント(2) | トラックバック(0)
ローンを算出
さて不動産屋の営業マン氏は、
いくつかの質問をしてから、
借りられるローン額の算出に取りかかった。 

たいした額は借りられまい。
年令が40代も半ばなのだ。

よく言われる35年ローンなど組んでしまったら、
完済時には80歳を過ぎている。
とても元気で働いているとは思えない。


そんな収入も途絶えた年寄りから   
借金をむしりとるような、
オニのような返済計画は
立ててはいかんでしょ?


30年ローンなら、何とか返済可能かもしれないが、
それだと たいした借り入れ額に
ならないんじゃないか?


実は、たいした貯えもない。
頭金も多いとはいえない額なんですけど。


・・・・・・・・なのに、なんと


今の家賃より少し安い支払いで、
ボーナス払いも無しで、
32年ローンで、
4000万円以上借りられるという結果が出ました。   (゜m゜)・・オヨ

家賃と同じ額を返済するなら
もっと一杯借りられると・・・           (゜n゜) ・・マジ



家賃を超える額を返済するなら
更に大きく借りられると・・・・          V (゜◇゜)V ・・ヨホホホー
( やめろー。  借金大王になるわー )



  何でまたそんなに一杯借りていいの  ??

35年かけて返済したら
総額は借入れ額の倍近くだった
と言う恐ろしいうわさも聞いたことがあるよ。


えーと、それはですね   と説明する営業マン氏。


 金利です。
   いまの金利は10年前とは比べ物にならないくらい安い。
 金利優遇です。
   優遇の付くローンを選んで計算すると、かなり得。
 家賃です。
   今の家賃お高いですね。 
   これを払える年収なら、返済は十分可能なんです。
   (だから生活が苦しかったのかい)


これだけ調達できるなら
地元で中古、大丈夫じゃないか。

いいところがみつかるといいなあ。
ふっふっふ・・・・・夢が膨らんでキター。 


ただし数年後、リフォームしたくなったら、
どっからお金もってくるんだろう?
32年ってやっぱり長いような・・・
イや明らかに長いわ。

完済したら、後期高齢者になってるよ。

だけどそのとき家が無かったら、もっと悲惨か

長期ローンでも、買ったほうがいいみたいだね。
ホームレスよりは、綱渡りローン?

唐突に老後のこと を考えてしまう私でした。




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[2008/09/05 06:00 ] |   お金の話 | コメント(4) | トラックバック(0)
不動産屋にいってみた
不動産屋は疲れる場所だ。
なんとなく値踏みされているような雰囲気が
漂ってないですか?


単身、貧乏の頃などは
その空気と戦う根性も無くて
少し感じのいいおばさんとかが 
  (●^▽^)< ・・・オススメデスヨ 
住めそうな物件を出してきたら、
即飛びついていた始末。   (カモです。)


結婚してからの家探しは、
夫が結構粘るタイプなので、倍以上の不動産を回ったが、
感じが良くて、しかもいい物件を押さえてる不動産屋
って、やっぱりなかったなあ。

でも行かなくては。 
行かないと何にも始まらんぞ。 
  (`0´)P  ・・・イザユカン・オー


-------------------------------

今回の最初に訪ねた不動産屋は、
数年前に進出してきた「J情報館」というところ。


入ってみると、広くて明るい店舗。
2階がショールームになっていて、ミニ住宅展示場のよう。

おっ?  感じいい。 
不動産屋も21世紀になって
洗練されてきたのだにィ。
  
しかしあとからわかった事だが、
実はそこは、不動産というのは表の顔。 

真の姿は、ハウスメーカー 。

    


土地を斡旋して、を建てさせるのが本業の、
J建設の会社だったのだ。 

いや、別に悪いわけでは無いです。

     ( ̄▽ ̄;)A  ウラ・アリマセン

むしろそのお陰で、ただの不動産よりも
サービス業らしく、応対もソフト。  


相談にも細かく乗ってくれて、   (・0・)・・・ペラペラ

今の年収、家賃、年齢から、
借りられるローン額をさっさと算出し、
それに見合った物件を色々と見せてくれた。


中古一戸建てのほかにも、
新築建売、
そして何と土地まで・・・。


話がだんだん贅沢な方へと転がって行く~。

J建設 の魔法にかかっていきそうな 真夏の午後。




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[2008/09/02 09:28 ] |   不動産めぐり | コメント(2) | トラックバック(0)
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